Налоговый вычет при покупке квартиры

Что такое имущественный вычет и сколько вернут?

Купив квартиру, вы возвращаете 13% НДФЛ с потраченных денег, но в пределах установленных лимитов. Имущественный вычет уменьшает облагаемый доход на сумму расходов на жильё. По пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ лимит таких расходов равен 2 000 000 ₽, поэтому на руки вы получаете до 260 000 ₽. При покупке в ипотеку добавляется отдельный вычет по уплаченным процентам: его лимит 3 000 000 ₽, а возврат доходит до 390 000 ₽. Сложите оба и получите максимум 650 000 ₽ на одного покупателя. Это деньги, которые работодатель уже удержал из вашей зарплаты в виде налога.

Какие виды вычета бывают и каковы лимиты?

Вычетов при покупке жилья два, и они работают независимо. Основной вычет покрывает саму стоимость квартиры, вычет по процентам — переплату по ипотечному кредиту. Лимиты установлены на каждого налогоплательщика, а не на объект, поэтому супруги в браке заявляют их каждый по отдельности.

Вид вычета	Лимит расходов	Максимум к возврату
Основной (стоимость жилья)	2 000 000 ₽	260 000 ₽
Проценты по ипотеке	3 000 000 ₽	390 000 ₽
Итого на одного человека	—	650 000 ₽

Лимит 3 000 000 ₽ по процентам действует по кредитам, полученным с 1 января 2014 года. Важная разница: основной вычет можно добрать на другом объекте, если на первом вы использовали меньше 2 000 000 ₽, а вычет по процентам по п. 4 ст. 220 НК РФ даётся только по одному объекту, и его остаток на другую квартиру не переносится.

Кто имеет право на вычет, а кто нет?

Право на вычет есть у налогового резидента РФ, который платит НДФЛ по ставке 13% с зарплаты или иного дохода основной налоговой базы. Вернуть можно только тот налог, что реально удержан, поэтому неработающие, ИП на спецрежимах и самозанятые без облагаемой зарплаты вычет фактически не реализуют: возвращать нечего. Право на основной вычет однократное, это закреплено в разделе ФНС об имущественном вычете. Отдельно работает запрет на покупку у близких: вычет не дают, если сделка совершается между взаимозависимыми лицами по п. 5 ст. 220 НК РФ.

Почему могут отказать в вычете?

Чаще всего отказ связан с тем, у кого и на какие деньги куплена квартира. По пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми считаются супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун и подопечный. Купили жильё у кого-то из них — вычета не будет. При этом покупка у тёщи, тестя, свёкра, свекрови, бабушки или дедушки под запрет не попадает, хотя ФНС вправе задать вопросы об иной взаимозависимости. Второе основание для отказа — чужие деньги. Вычет не положен на расходы, оплаченные материнским капиталом, средствами работодателя или бюджетными выплатами. На вторичке это частая ловушка, как и скрытые риски перепланировки в квартире, которые стоит проверить до сделки.

Какие документы нужны для оформления?

Базовый комплект подтверждает и право собственности, и факт оплаты, и ваш доход. Соберите декларацию 3-НДФЛ, договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, платёжные документы об оплате и справку о доходах и суммах налога (бывшая 2-НДФЛ). При ипотеке добавьте кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах. Полный перечень размещён на странице ФНС в разделе об имущественном вычете. Документы прикладывают к декларации или загружают в личный кабинет налогоплательщика. Если квартиру купили супруги, каждый собирает свой комплект под собственный вычет.

Как подать на вычет: через ФНС или работодателя?

Способов получить деньги три, и они различаются скоростью. Первый — декларация 3-НДФЛ за прошедший год: вы подаёте её в инспекцию, и после проверки налог возвращают на счёт. Второй — через работодателя в текущем году: по уведомлению о праве на вычет бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты, пока вычет не исчерпан. Третий и самый удобный — упрощённый порядок: с 21 мая 2021 года ФНС сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете на основании данных банков, и декларация 3-НДФЛ не нужна. Достаточно подписать заявление, когда оно появится в кабинете.

Сколько ждать возврата и за какие годы?

Сроки зависят от выбранного порядка, но вернуть налог можно максимум за 3 предыдущих года. В обычном порядке камеральная проверка декларации идёт до 3 месяцев по п. 2 ст. 88 НК РФ, а возврат проходит в течение месяца после её окончания, так что весь цикл занимает около 4 месяцев. Упрощённый порядок быстрее: предзаполненное заявление приходит не позднее 20 марта, а камеральная проверка сокращена до 1 месяца. Если за год вычет использован не полностью, его остаток переносится на следующие налоговые периоды до полного использования, так что один раз заявив право, вы добираете деньги год за годом.